Schönheitsreparaturen: Vermieter muss ausführen, Mieter sich hälftig beteiligen 

Petersberger  Fachanwalt Frank Hartmann zu den aktuellen Entscheidungen des BGH vom Mittwoch

Petersberg - Für den Petersberger Frank Hartmann, Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, ist es eine „Leuchtturm-Entscheidung“ des „Bundesgerichtshofes“, der eine der letzten offenen Fragen im Mietrecht jetzt geklärt habe. Danach müssen Schönheitsreparaturen durch Vermieter ausgeführt werden und Mieter sich hälftig an den Kosten beteiligen.

Diese beiden Entscheidungen hat der BGH am Mittwoch getroffen. Hartmann, der auch Kolumnist für „Fulda aktuell“ ist und verschiedene Probleme aus seinem Fachgebiet aufgreift, die Leser an die Redaktion herantragen, wurde bereits mehrfach in Folge durch das Nachrichtenmagazin „Focus“ in die Liste der Top-Rechtsanwälte Deutschlands aufgenommen.

Exklusiv bewertet er hier die Entscheidungen des BGH. Diese gelten immer dann, „wenn entweder keine Vereinbarung über die Ausführung von Schönheitsreparaturen zwischen Vermieter und Mieter getroffen wurde, oder wenn eine solche Vereinbarung unwirksam ist“. In fast allen Formularmietverträgen sei die Durchführung von Schönheitsreparaturen, also in erster Linie das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, aber auch das Streichen der Heizkörper, der Innentüren und der Außentüren von innen sowie das Streichen der Fenster von innen, auf die Mieter übertragen worden.

Spätestens seit den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 sei eine solche Vereinbarung unwirksam. Es sei denn, es handele sich um Neubauwohnungen oder um Wohnungen, die vor dem Einzug der Mieter umfassend renoviert worden sind. Etwa 90 Prozent aller Mietverträge beinhalten die unwirksamen Klauseln. Bei unwirksamen Vereinbarungen gilt aber die gesetzliche Regelung. Und es gibt etwa 23 Millionen Mietverhältnisse in Deutschland.

Das Problem, so Hartmann: „Viele Gerichte haben in diesem Fall eine Verpflichtung des Vermieters gesehen, auch während eines bestehenden Mietverhältnisses auf eigene Kosten die Wohnung des Mieters in regelmäßigen Abständen zu renovieren. Dies führt zu erheblichen wirtschaftlichen Folgen für Vermieter“. Erst jetzt habe der BGH eine einheitliche Entscheidung getroffen. Danach kann ein langjähriger Mieter verlangen, dass der Vermieter die Wohnung renoviert, sofern sich der Zustand der Wohnung im Vergleich zum Zustand beim Einzug deutlich verschlechtert hat.

Hartmann: „Es ist ein salomonisches Urteil. Die Arbeiten muss der Vermieter zwar ausführen, die Mieter müssen sich aber an den Kosten beteiligen. Und dies regelmäßig zur Hälfte“. Ungeklärt seien aber folgende Fragen: Was sind langjährige Mietverhältnisse? In den beiden Entscheidungen des BGH ging es um Mietverträge, die 14 beziehungsweise 25 Jahre bestanden hatten. Und was bedeutet eine wesentliche Verschlechterung? Unter zehn Jahren Mietdauer werde es kein langjähriges Mietverhältnis geben. Und eine wesentliche Verschlechterung liege dann vor, wenn sich der Zustand seit dem Einzug deutlich und erkennbar verschlechtert habe.

Ob Mieter mit dieser Entscheidung glücklich sein können, bleibe fraglich. Denn der Vermieter könne im Fall der Forderung einen Kostenvorschuss verlangen. Hartmann: „Sofern der Vermieter dann eine Fachfirma mit der Ausführung der Arbeiten beauftragt, kommt ein hoher Kostenanteil auf die Mieter zu. Diese müssen sich dann überlegen, ob es nicht finanziell besser ist, die Schönheitsreparaturen im Ganzen selber und auf eigene Kosten auszuführen, weil dies vielfach preiswerter ist als eine hälftige Kostenbeteiligung“. Übrigens gebe es die Möglichkeit, wie der Vermieter durch eine mietvertragliche Vereinbarung wirksam aus der Renovierungsverpflichtung entbunden werden kann. Diese Möglichkeit sei jetzt durch das Urteil des BGH noch wichtiger geworden.

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