Verhalten in Coronakrise: Petersberger Fachanwalt gibt Tipps für Vermieter und Mieter

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Frank Hartmann zu den Auswirkungen auf Mietverhältnisse und Wohnungseigentümergemeinschaften in der aktuellen Coronakrise

Petersberg - Der Petersberger Rechtsanwalt Frank Hartmann ist Fachanwalt für Arbeitsrecht sowie für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. In den letzten sechs Jahren ist er beständig in der "Focus"-Bestenliste aufgeführt worden. Auf Bitten von "Fulda aktuell" hat er sich in einem Beitrag damit auseinandergesetzt, welche  unmittelbaren Auswirkungen auf Mietverhältnisse und Wohnungseigentümergemeinschaften die  aktuelle Coronakrise hat. Hartmann: "In erster Linie geht es dabei um wirtschaftliche und gesundheitliche Fragen, die sich jetzt in der aktuellen Lage stellen".

Kann ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen Mietschulden kündigen?

Mieter von Mietwohnungen können derzeit wegen Arbeitslosigkeit, Kurzarbeit und Wegfall von Aufträgen finanziell betroffen und dadurch nicht mehr in der Lage sein, weiterhin die Miete zahlen zu können. Die Nichtzahlung einer Miete in einem Umfang von mehr als einer Monatsmiete kann zur fristlosen Kündigung der Wohnung führen.

Der Bundestag hatte am Mittwoch ein „Gesetz zur Milderung der Folgen der Covid-19-Pandemie“ beschlossen. Dieses sieht unter anderem vor, dass Mietverhältnisse nicht gekündigt werden dürfen, wenn die Mieten für den Zeitraum von April bis Juni 2020 nicht gezahlt werden. Es gilt für diese drei Monate eines möglichen Zahlungsverzugs ein Kündigungsmoratorium. Voraussetzung ist, dass die Nichtzahlung im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie steht. Andere Kündigungsmöglichkeiten bleiben aber bestehen. Die Mietzahlungen müssen einschließlich der aufgelaufenen Zinsen nachgeholt werden. Es besteht damit ein Zahlungsaufschub, aber kein Zahlungsverzicht. Dieses Moratorium bezieht sich auf die Wohnraummieten und die Gewerbemieten.

Ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter mitzuteilen, wenn er sich in häusliche Quarantäne begeben muss?

Häusliche Quarantäne ist angeordnet für denjenigen, der sich in den vergangenen zwei Wochen in einem Risikogebiet aufgehalten hat und kann angeordnet werden, wer Kontakt mit einem Infizierten gehabt hat. Diese Quarantäne dauert zwei Wochen und bedeutet die Meidung sozialer Kontakte und das Verbot, die Wohnung zu verlassen. Da man sich in der Wohnung aufhalten muss, besteht gegenüber anderen Haubewohnern keine Ansteckungsgefahr. Daher ist die Anordnung der Quarantäne nicht mitteilungspflichtig gegenüber dem Vermieter.

Notwendige Einkäufe müssen von Familienmitgliedern oder Freunden vorgenommen werden. Sofern man Nachbarn im gleichen Haus bittet, für sich einzukaufen, gebietet es die Fürsorgepflicht, diese über die Quarantäne zu informieren und den Einkauf oder die Post vor die Wohnungstüre abstellen zu lassen, damit persönlicher Kontakt vermieden wird.

Was gilt, wenn ein Mieter infiziert ist?

Im Rahmen der bestehenden Schutz- und Fürsorgepflicht innerhalb eines Hauses sollte ein infizierter Mieter andere Mieter im gleichen Haus von seiner Erkrankung informieren, damit auch beim Verbleiben in der Wohnung Gefährdungen für andere Mieter ausgeschlossen sind und diese sich besonders schützen können.

Kann ein Mieter gegen einen anderen infizierten Mieter im gleichen Haus Maßnahmen ergreifen lassen?

Eine Infektion mit dem Corona-Virus ist als allgemeines Lebensrisiko hinzunehmen und führt nicht zu Maßnahmen gegen den infizierten Mieter. Jeder Mieter kann Vorsorge treffen und sich selbst gegen Ansteckung schützen. Etwa durch Einhalten des Sicherheitsabstandes von mindestens 1,5 Metern oder durch Desinfektionsmaßnahmen.

So hat das Verwaltungsgericht Bremen in einer Entscheidung vom 20. März 2020 den Eilantrag einer Hausbewohnerin, im gleichen Haus den Betrieb einer Corona-Ambulanz zu verbieten, als unbegründet zurückgewiesen. Aus dem gleichen Grund besteht kein Recht auf Mietminderung, wenn andere Mieter im Haus infiziert sind.

Kann ein Mieter derzeit noch umziehen?

Das öffentliche Leben wird derzeit massiv eingeschränkt. Gleiches gilt für die Bewegungsfreiheit der Menschen. Allerdings gibt es Ausnahmen. Wege zur und von der Arbeit, Arztbesuche, Einkäufe, individuelle Tätigkeiten, die notwendig sind, sind erlaubt. Zu den Ausnahmen dürften auch Umzüge gehören. Denn ein Vertragsverhältnis wurde beendet, die Wohnung muss übergeben werden. Damit verbunden ist ein notwendiger Umzug. Dabei ist die Beauftragung eines gewerblichen Umzugsunternehmens unproblematisch, denn berufliche Tätigkeiten bleiben erlaubt. Freunde und Verwandte dürfen dann helfen, wenn sie Angehörige des eigenen Hausstandes sind. Ansonsten besteht die Regelung, dass eine Mithilfe von Freunden gegen die Kontaktbeschränkungen verstößt und deshalb untersagt ist, sofern es sich um mehr als eine Person handelt.

Viele Mieter haben eigene Versorgungsverträge abgeschlossen, wie dies bei Strom, Gas oder Telefon üblich ist. Werden die entsprechenden Kosten nicht bezahlt, muss der Mieter vorerst keine Versorgungssperre oder Kündigung befürchten. Es gilt ähnlich wie bei der Miete ein Moratorium bis Ende Juni 2020. In dieser Zeit dürfen entsprechende Verträge nicht gekündigt werden, wenn eine Zahlung ausbleibt. Die Versorgungsleistung darf auch nicht eingestellt werden. Bei kommunalen Versorgern bestehen zudem vielfach Kulanzmöglichkeiten mit Ratenzahlungs- und Stundungsangeboten.

Muss ein Mieter trotz Erkrankung die Hausordnung einhalten?

Wer sich in häuslicher Quarantäne befindet, darf die eigene Wohnung nicht verlassen. Dies hat aber keine Auswirkungen auf seine vertraglichen Verpflichtungen. Das Putzen des Hausflurs, das Herausstellen und Hereinholen der Mülleimer, diese Verpflichtungen müssen nach wie vor erfüllt werden. Wer diese Aufgaben nicht selber infolge Erkrankung oder Quarantäne ausführen kann, muss Dritte mit diesen Aufgaben betrauen, wie dies auch im Urlaub üblich ist.

Sprechen Sie einfach mit Ihren Nachbarn und bitten Sie sie um Hilfe.

Welche Auswirkungen hat die Corona-Problematik auf Wohnungseigentümergemeinschaften?

Um die Handlungsfähigkeit bei Wohnungseigentümergemeinschaften zu erhalten, bleibt der zuletzt bestellte Verwalter aufgrund der Regelungen des Covid-19-Pandemie-Gesetzes bis zu seiner Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Dieser erhält weitergehende Rechte, um bei dringenden Fällen die erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen. Damit die Finanzierung sichergestellt bleibt, bleibt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan mit den vereinbarten Vorauszahlungen auf die Hausgelder bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans weiter gültig. Eigentümerversammlungen dürfen derzeit nicht stattfinden, aber es gibt die Möglichkeit schriftlicher Umlaufverfahren.

Können Gewerbemieter derzeit die Zahlung der Miete verweigern?

Wenn der Gewerbemieter oder seine Mitarbeiter einem behördlichen Arbeitsverbot unterliegen, wenn die Mietsache aufgrund von behördlich angeordneten Schließungen nicht genutzt werden kann oder

wenn die Räumlichkeiten wegen rückgängiger Kundenfrequenz durch eine Ausgangssperre freiwillig nicht genutzt werden, führt dies zu einer großen wirtschaftlichen Schieflage. Erhebliche wirtschaftliche Folgen für die Geschäftsinhaber sind damit verbunden. Diese Situation liegt aber nicht im Einflussbereich des Vermieters. Das Verwendungsrisiko bei der Gewerberaummiete trägt grundsätzlich der Mieter.

Denn entscheidend ist, ob ein Mangel der Mietsache selber vorhanden ist. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn die unterlassene Nutzung, gleich aus welchem Grund, unmittelbar auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache beruhen. Nutzungseinschränkungen, die mit den betrieblichen Umständen des Mieters im Zusammenhang stehen, befinden sich im Risikobereich des jeweiligen Mieters.

Der Bundesgerichtshof hat eine vergleichbare Entscheidung am 13. Juli 2011 getroffen (XII ZR 189/09). Es ging dabei um das Inkrafttreten des Nichtraucherschutzgesetzes und dem Verbot, dass in Gaststätten geraucht wird. Der entsprechende Pächter sah dies als Mangel der Gaststätte an und forderte Schadensersatz beim Vermieter. Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein behördlich angeordnetes Rauchverbot in Gaststätten nicht zu einem Mangel des Pachtgegenstandes geführt hat. Gleiches gilt in der aktuellen Situation.

Einschränkungen der Nutzung durch öffentlich-rechtliche Maßnahmen beziehen sich auf Art und Weise der Betriebsführung und damit auf betriebliche Verhältnisse. Es handelt sich dabei um eine betriebsbezogene Gebrauchseinschränkung.

Der Gewerbemieter nutzt in den meisten Fällen die gemieteten Räumlichkeiten oder Flächen weiter. Betriebsmaterial ist gelagert, eine Ladeneinrichtung ist vorhanden. Auch dies ist eine Nutzung.

Es kann aber Konstellationen geben, nach denen der Mieter einer gewerblichen Räumlichkeit die Miete berechtigt zurückhalten darf. Es kommt drauf an, zu welchem Zweck der Mietvertrag geschlossen wurde und ob die Mietsache zu keinem anderen Zweck genutzt werden kann. Hier kommt es auf die Einzelheiten des Mietvertrages an.

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