Kapital oder Eigenbedarf?

Das sind die besten Tipps zum Kauf einer Eigentumswohnung

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Wer sich eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte einige Tipps beachten.

Wer sich eine Eigentumswohnung kaufen will - egal, ob als Kapitalanlage oder Wohnsitz - hat einiges zu beachten. Wir haben die besten Tipps für Sie parat.

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist ein großer Schritt und sollte deshalb gut durchdacht sein. Denn neben dem vermeintlichen Gewinn an Kapital oder eines schönen Heims kommt oft eine große Verantwortung einher und auch das Risiko eines finanziellen Verlustes. Machen Sie sich also im Vorfeld Gedanken über folgende Punkte:

1. Wofür wollen Sie die Eigentumswohnung verwenden?

Natürlich sollten Sie sich vorher im Klaren sein, welchen Zweck die Wohnung erfüllen soll. Möchten Sie sie weiter vermieten oder selbst darin wohnen? Wer die Wohnung selbst nutzen will, sollte sich darüber Gedanken machen, ob das Objekte mit seiner derzeitigen Lage, Größe, dem Schnitt oder der Anzahl der Räume auch in Zukunft noch den Ansprüchen gerecht wird. Wer zum Beispiel seine Familienplanung noch nicht abgeschlossen hat, sollte lieber ein Zimmer mehr mit einplanen. Eine Eigentumswohnung ist schließlich eine feste Bindung im Vergleich zu gemieteten Räumen.

Als Privatinvestor locken oft die hohen Mieten in Großstädten und niedrige Zinsen bei der Immobilienfinanzierung. Doch die wirklich gefragten Eigentumswohnungen in Innenstädten oder Univierteln sind trotzdem oft so teuer, dass sie aus eigener Tasche kaum bezahlt werden können. In Krisenzeiten bieten sie zwar ein finanzielles Polster, doch auch die Instandhaltung eines höherwertigen Objektes bringt wieder mehr Kosten mit sich.

Außerdem können Sie Dinge oft nicht alleine entscheiden: Eine Eigentumswohnung ist meist ein Bestandteil eines Hauses und Grundstückes, dessen andere Bestandteile wiederum von anderen Wohnungseigentümern verwaltet werden. Zusammen bilden sie die Wohnungseigentümergemeinschaft - sollte eine Reparatur also den ganzen Wohnkomplex betreffen, liegt es nicht nur an Ihnen, darüber zu entscheiden, was passiert. Eventuell müssen Sie sogar Kosten stemmen, für die Sie momentan nicht aufkommen können.

Auch interessant: So erkennen Sie Betrüger auf Immobilienseiten.

2. Sammeln Sie Informationen über das Eigentum und sein Umfeld

Dass Sie die Wohnung vor dem Kauf einmal mit eigenen Augen gesehen haben sollten, müsste klar sein. Doch auch mit dem Umfeld des Objektes sollten Sie sich beschäftigen. Wie ist der Ruf des Viertels? Hat das Image eine Auswirkung auf die Wertentwicklung? Wenn Sie nicht ortskundig sind, holen Sie sich am besten einen Experten zur Seite.

Sprechen Sie auch mit den Anwohnern: Wenn in einem Haus schon viele Bewohner seit Jahren in Eigennutzung leben, spricht das für die Immobilie.

3. Wie fallen die Mietpreise aus?

Wenn Sie vorhaben die Wohnung zu vermieten, sollten Sie den aktuellen Mietspiegel kennen und wissen, ob es Mietobergrenzen gibt, die es Ihnen nicht erlauben, die Preise über ein gewisses Niveau zu heben.

Den Mietpreisspiegel können Sie bei der betroffenen Gemeinde- oder Stadtverwaltung erfragen - es gibt allerdings nicht für jeden Wohnort einen.

In Sachen Einbruchschutz gibt es in Zukunft übrigens mehr Förderung von der KfW.

4. Haben Sie stets alle Kosten im Blick

Mit dem Kaufpreis der Wohnung ist es noch nicht getan. Hinzu kommen einige Steuern und Gebühren, die während des Erwerbsprozesses auftreten. Das sind zum Beispiel Maklercourtage, die je nach Immobilienunternehmen bis zu sechs Prozent des Immobilienwertes ausmachen können. Außerdem kommt noch die Grunderwerbsteuer hinzu, die nach Bundesländern geregelt ist. In Bayern und Sachsen verlangt das Finanzamt 3,5 Prozent des Kaufpreises - in Schleswig-Holstein sind es schon 6,5 Prozent.

Beachten Sie außerdem nach dem Kauf, dass die Zahlung von Wohngeld fällig wird, welches aus Instandhaltungsrücklagen, laufenden Instandhaltungen, Betriebs- und Verwaltungskosten zusammengesetzt ist.

Video: Ab wann rechnet sich eine Eigentumswohnung

5. Vergleichen Sie Finanzierungen

Im seltensten Fall werden Sie eine Eigentumswohnung mit einem Mal abbezahlen können. Informieren Sie sich deshalb bei Ihrer Bank über mehrere Finanzierungswege und vergleichen Sie die Angebote. Achten Sie dabei nicht nur auf die Zinshöhe, sondern auch auf die Länge der Zinsbindungsfrist des gewünschten Darlehens.

Lesen Sie hier mehr über die Vor- und Nachteile beim Kauf von Immobilien.

6. Versichern Sie die Eigentumswohnung richtig

Wenn Sie lange etwas von Ihrer Eigentumswohnung oder Ihren Mieteinnahmen haben wollen, sollte die Immobilie auch anständig versichert sein. Zwei fundamentale Versicherungen sind meistens schon über die Eigentümergemeinschaft vorhanden:

Die Gebäudeversicherung schützt vor Elementarschäden wie Hagel, Blitzschlag und Hochwasser. Die Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer tritt ein, wenn ein Personen- oder Sachschaden entsteht, der durch die Verletzung von Eigentümerpflichten zustande gekommen ist. Ein Beispiel wäre ein nicht geräumter Gehweg im Winter, bei dem eine Person stürzt und sich verletzt.

Hinzu kommt eine große Auswahl an weiteren Versicherungen, die Sie optional in Erwägung ziehen können. Das wären die

  • Rechtschutzversicherung, die bei Streitigkeiten um die Immobilie für Anwalts- und Gerichtskosten aufkommt oder die
  • Mietausfallversicherung, die bei Mietausfällen durch Schäden oder Reparaturarbeiten einspringt.

7. Ziehen Sie einen Experten zurate

Lassen Sie anschließend alle Verträge von einem Experten oder Rechtsanwalt prüfen. Werfen Sie auch einen Blick in den Grundbucheintrag, um über alles Bescheid zu wissen. Erst wenn Sie alle Eventualitäten abgewogen haben, können Sie guten Gewissens investieren.

Erfahren Sie hier, ob sich ein Haus mit viel Eigenkapital leichter finanzieren lässt.

Von Franziska Kaindl / Video: Glomex

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Das bedeuten Immobilien-Codes

"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen?
"Unverbaute Lage" und "gut erhalten": Was steckt hinter den Makler-Beschreibungen? © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer.
"Lage in aufstrebendem Viertel" oder "Wohnanlage mit viel Entwicklungspotenzial": In ein paar Jahren mag es hier wunderbar sein. Doch jetzt rollen hier Bagger und Lkws – und danach wird das Leben teurer. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig.
"Lage in unberührter Natur": Ideal für meditative Einsiedler, die von den Früchten der Erde leben wollen. Wer jedoch arbeiten, einkaufen oder auch mal zum Arzt muss, braucht unbedingt ein Auto. Zudem wird der Weiterverkauf der Immobilie schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei.
"Verkehrsgünstig gelegen": Im Extremfall ist vor der Haustür der Hauptbahnhof mit dem entsprechenden Milieu. Oder es führt vor dem Gebäude eine Hauptverkehrsstraße und hinter dem Garten eine viel befahrene Eisenbahnstrecke vorbei. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird.
"Unverbaute Lage": Das sagt nur, wie jetzt der Blick aus dem Fenster ist – nicht, dass er auch immer frei sein wird. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden.
"Seriöses Umfeld": Tagsüber ist wegen der Kundschaft der vielen Büros, Kanzleien und Praxen nebenan eifriges Parkplatzsuchen angesagt – abends riesige Langeweile, nachdem die Bürgersteige hochgeklappt wurden. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel!
"Nur 20 Autominuten bis zur City": Die Betonung liegt auf Auto! Die Immobilie liegt außerhalb. Planen Sie mit Ampeln und Stau die doppelte Dauer ein, aber nicht die Existenz öffentlicher Verkehrsmittel! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken.
"Umgebung mit hohem Freizeitwert": Stellen Sie sich am Land auf Scharen von Wochenendausflüglern und wenig Parkplätze für ihren Besuch ein. Die Freizeit der anderen meint nicht unbedingt auch Ihre Erholung! In der Stadt könnte sich hinter dem Code ein Szeneviertel mit lauten Kneipen verstecken. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr.
"Gute Einkaufsmöglichkeiten direkt vor der Tür": Nebenan liegt eine Einkaufsstraße – mitsamt frühmorgendlichem Lieferverkehr. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage.
"Familienfreundliche Wohngegend": Hier quietschen die vielen Kinder tagsüber draußen vor Glück und quäken nachts aus ihren Zimmern. Nichts für ältere Interessenten auf der Suche nach einer ruhigen Lage. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig.
"Individuelle Bauweise" oder "Individuelle Gestaltung der Wohnung": Dem Vorbesitzer mag der eigentümliche Bau und der Zuschnitt des Objekts zugesagt haben. Individuell sind daher für Sie möglicherweise vor allem die hohen Umbaukosten – oder Einschränkungen bei der Nutzung. Der Wiederverkauf ist schwierig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht!
"Experimenteller Wohnungsbau": Da ging was ordentlich schief, weshalb das Objekt jetzt zum Verkauf steht. Obacht! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere.
"Versetzte Wohnebenen": Hier ist eher ständiges steigen als sitzen gemeint – über viele Stufen! Schlecht für Kranke und Ältere. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen!
"Gut erhalten": Gut heißt nicht sehr gut – also Geld für Renovierungen einplanen! © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig.
"Liebhaberobjekt": Sie werden es womöglich hassen! Denn die Immobilie ist stark renovierungs- und sanierungsbedürftig. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen.
"Teilrenoviert": Den frischen Anstrich gibt’s gratis zum Objekt, vielleicht auch die neuen Heizkörper. Aber sonst dürfen Sie alles selbst machen – und bezahlen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten.
"Luxuriöse Sanierung": Mit dem überhöhten Preis der Immobilie und einzelnen, vor allem gut aussehenden Sanierungen will der Verkäufer vor allem sich selbst mehr Marmor in seinen vier Wänden leisten. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist.
"Flachdachbungalow": Sparen Sie schon mal. Denn bald könnte es hinein regnen. Oft steckt dahinter, dass eine Sanierung oder ein neues Dach nötig ist. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Biotop im Garten": Natur pur kann auch einen stinkenden Tümpel bedeuten – oder eine Lebensaufgabe für Hobbygärtner. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
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"Unter Denkmalschutz": Denk vor allem an den Denkmalpfleger! Denn er ist der heimliche Herr im Haus: Ohne seine Zustimmung kann kaum etwas verändert werden.  © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Schnäppchen für Schnellentschlossene": Hier liegt der absolute Ladenhüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen.
"Schnäppchen für Schnell­entschlossene": Hier liegt der absolute Laden­hüter. Und deshalb will der Verkäufer mit der Formulierung Zeitdruck aufbauen. © Jens Schierenbeck/dpa/tmn
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht.
"Mit frei werdender Einliegerwohnung": Das könnte Ansichtssache sein – fragen Sie lieber den Mieter, ob er das wirklich auch so sieht. © Jens Schieren beck/dpa/tmn

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